（一）科学规划，为旅游房地产的发展奠定基础
海南省在发展与建设中自始至终坚持规划先行的原则。从2000年开始，先后编制完成了《海南省城镇体系规划》、《海南城乡总体规划》、《海南省社会主义新农村建设总体规划》，目前，正在抓紧编制《海南省城乡经济社会发展一体化总体规划》，上述一系列省域重要规划，均突出岛屿空间特色，对全省各行政区进行整体规划控制，为实现全省城乡区域统筹协调发展，推进城乡一体化创造了有利条件。
《海南城乡总体规划》贯彻“五个统筹”原则，构筑了城乡发展空间“四个圈层，一个绿心，两个发展轴，五大空间节点”的城乡空间发展结构，以及七大主题功能区的城乡发展总体布局（见图1，2），其中东部滨海旅游综合区和南部热带滨海旅游功能区是海南旅游度假产业的重点发展地区。为了合理保护和利用资源，促进可持续发展，规划划定了35个省级重要规划控制区，其中25个为省级重要旅游景区。这些旅游度假区及景区，为海南旅游业及其相关的旅游房地产业提供了优越的资源环境条件和宽广的发展空间。《海南城乡总体规划》在宏观上有效指导着海南省旅游房地产的发展，目前海南省旅游房地产业的开发建设均集中在规划划定的滨海旅游度假重点规划控制区内。
《海南城乡总体规划》在坚持生态环境保护，节约集约用地的前提下，结合滨海资源特点及区位条件，主要在滨海地区集中成片规划建设旅游度假区，规划有三亚的三亚湾、亚龙湾、海棠湾，陵水的清水湾、土福湾、香水湾，万宁的神州半岛、石梅湾，琼海博鳌，文昌铜鼓岭及航天主题公园，乐东的龙沐湾、龙栖湾，昌江棋子湾等主要项目（见图3）。规划的重点旅游度假区、景区面积为536平方公里（仅占海南省国土面积3.4万平方公里的1.6%，各区开发规模不超过规划面积的10%）,占海岸线长度166公里（占海南岛总岸线1528公里的10%），这些为国际旅游岛建设留足了广阔的发展空间，为旅游房地产可持续健康发展奠定了坚实的基础。
（二）旅游房地产有力推动海南国民经济社会持续健康快速发展
1、品牌创新，旅游房地产建设发展迅猛
海南旅游房地产已成为国内知名房地产企业投资的热土，万科、富力、雅居乐、鲁能、新世界、中信、华润、国信、雨润等知名企业纷纷进入，开发建设了一批滨海居住区、旅游度假酒店、高尔夫球场、游艇设施、主题公园等旅游房地产项目。目前已经初具建设规模的旅游度假区主要有：三亚亚龙湾，汇集了喜来登、希尔顿、万豪、红树林、伯尔曼、利兹卡尔顿、凯莱、瑞吉等国际知名品牌酒店，建成了公主郡、申亚一期、亚龙湾五号、高尔夫球场、商业服务中心等旅游房地产及其配套项目，已经成为国内外旅游度假的知名品牌；三亚海棠湾，正在建设道路及市政管网、污水处理厂、安置区等，并有近10家滨海高端度假酒店也已经动工兴建，规划区建成后将成为三亚滨海旅游的重要组成部分，不仅进一步完善公共设施配套和旅游服务职能，而且将极大地丰富和提升旅游品质；陵水土福湾、清水湾、香水湾，主要建成或在建项目有度假别墅、度假公寓、滨海酒店、高尔夫球场等，道路等市政基础设施进一步完善；万宁石梅湾、神州半岛，主要建成或在建项目有艾美酒店、石梅湾滨海餐厅、君悦酒店、喜来登酒店、福朋酒店、红堡豪华精选度假酒店、游艇俱乐部等；琼海博鳌借助博鳌亚洲论坛的国际知名度以及相对完善的基础设施，已经建成的建设项目有博鳌亚洲论坛永久会址、索菲特酒店、金海岸酒店、凯宾斯基酒店以及度假别墅、高尔夫球场等。此外，文昌铜鼓岭国际化生态旅游区、文昌航天主题公园、乐东龙沐湾旅游度假区、乐东龙栖湾旅游度假区、昌江棋子湾旅游度假区等规划编制及前期工作已完成，目前已进入大规模的开发建设阶段。目前已开工建设的各项目总投资超过500亿元，正在建设的高端旅游度假酒店、度假村等超过30个，旅游房地产面积300万平方米；建设运营的高端品牌酒店、度假村超过30家，销售旅游房地产200万平方米，已经成为海南国际旅游岛建设的主要力量，有力地推动海南国民经济社会持续健康快速发展。
2、优势互补，旅游房地产带动城镇宜居型地产健康发展
海南旅游房地产迅猛发展的同时，有力地带动城镇宜居型地产健康发展。近几年来，在城镇房地产的发展过程中，海南努力创造宜居环境，主要发展以休闲度假、居住为主的房地产。自2005年以来，海南房地产开发投资连续几年保持高位增长，年平均增幅在35%以上，房地产开发投资占城镇固定资产的比重也逐年上升，由2005年的18.82%上升至2009年1-5月的31.02%；商品房施工面积年平均增长率达24%以上；商品房销售年均增幅在38.1%以上，70%以上的商品住房销往岛外，其中年均销往境外约400套；购买对象遍布全国各省、直辖市、自治区，以及美国、俄罗斯等25个国家和港澳台地区。房地产相关税收收入占我省地方税收的比重逐年增加。2008年，房地产开发投资额达189.3亿元，商品房销售面积达337万平方米，销售额177.7亿元。
2009年，在国际金融危机的持续影响下，我省采取积极应对措施，使房地产业仍然保持稳步发展态势。1月-5月份房地产开发投资完成85.78亿元，占城镇固定投资总额的31.02%，同比增长49.1%；全省商品房施工面积为1402.13万平方米，同比增长41.2%，其中本年新开工面积306.69万平方米，同比增10.7%。1月-5月份，全省商品住房累计销售面积184.35万平方米，同比增长2.42%。1月-5月，全省地方税收收入总额为59.72亿元，同比增长10.4%，房地产相关税收收入为25.24亿元，同比增长9.36%，占地方税收收入总额的27.95%。房地产开发投资保持较大幅度增长，商品住房销售面积及房地产保持稳定。房地产市场保持良好的发展态势，有力地推动海南国民经济社会持续健康快速发展。（具体经济指标见图表1-9）
（三）旅游房地产有效释放资源、环境的效益，同时又有力的保护了资源和环境，体现了绿色发展、和谐发展、科学发展的新理念
自2005年以来，海南有计划、有规划地开发建设旅游房地产，利用海岸线、河岸线、湖泊、山地、森林等优质资源，开发建设高端度假酒店、度假村、度假公寓、居住公寓等一批具有核心竞争力的旅游度假产品，打造了一流的热带海岛旅游度假胜地的服务设施。海南特有的区位优势、良好的生态环境，使旅游房地产价格节节攀升，提高了优质资源的经济效益。但也深刻的认识到，良好的生态环境是海南可持续发展的根本保证。因此，在旅游房地产开发建设过程中，从项目的选址、规划、设计、施工、污水及垃圾处理等环节都注重处理好环境保护与经济建设的关系，注重生态环境建设，加大对环境保护的投入，加强项目建设环境影响评价，使项目建设与生态环境保护协调发展；加强沿海防护林、天然保护林、公益林和退耕还林等重点工程建设，体现了绿色发展、和谐发展、科学发展的新理念。
（四）旅游房地产加快推进海南城市化进程和社会主义新农村建设，促进乡村旅游业的发展
旅游房地产的成片开发建设，采取让利于民的补偿政策和人性化安置方案，在解决好拆迁地居民社保、医疗、就学、就业等关系民生的一系列问题的前提下，不仅不损害搬迁居民的利益，而且可以加快推进海南城市化进程和社会主义新农村建设，促进社会和谐发展。
一是出让房地产开发用地可以获得城市建设资金，用来进行城市基础设施和公共服务设施建设，实施产业发展计划，扩大城镇规模，创造新的就业机会，改善城镇居民居住环境，提高城市化水平，使海南的城镇化率平均每年以1%的速度增长，2008年达到48.2%，超出全国平均水平2.5个百分点。同时通过拆迁安置，吸引农民向城镇转移。这几年我省东部的文昌、琼海、万宁、陵水，中部的保亭、五指山以及海口、三亚等城市在旅游房地产的推动下，城市建设突飞猛进，城市化水平和城市品质都有较大提高。
二是通过旅游房地产项目的辐射作用，推进周边地区道路等重要基础设施建设，带动周边地区经济发展。特别是周边村镇，通过补偿的方式，帮助解决失地村庄的水、电、路等基础设施，改善农民居住环境。同时外来人口的入住，增加了消费人群，通过发展第三产业，增加就业岗位，发展农村经济，增加农民收入，促进了社会主义新农村建设，我省的琼海市博鳌镇南强村、万宁市礼纪希望小镇等就是很好的实例。
三是旅游房地产的发展在加快国际旅游岛建设和推进社会主义新农村建设的同时，给海南乡村旅游业的发展带来了新的契机。随着游客的增加，农村基础设施建设的完善，以回归田园生活、体验热带观光农业和黎族苗族风情、休闲度假为主题的乡村旅游将吸引大量国内外游客和岛内居民，成为海南旅游业不可分割的组成部分。同时有利于推进海南农村产业结构调整，促进农民增收。
（五）旅游房地产发展有力地推动了保障性住房等民生工程的实施
旅游房地产的快速发展，提升了全省的综合实力，有力地推动了保障性住房等民生工程的实施。根据我省居民的住房情况，制定了2008年—2011年保障性住房建设规划，计划用5年时间建设廉租住房37720套，188.65万平方米，经济适用住房51581套，378万平方米，农垦棚户区改造住房145700套，802万平方米。截止2009年5月，已开工建设廉租住房11208套，占计划的29.7%，开工面积60.84万平方米，占计划的32.3%，竣工套数1370套，竣工面积7.2万平方米。开工建设经济适用住房15670套，占计划的30.2%，开工面积162.1万平方米，占计划的42.9%，竣工1974套，竣工面积21.23万平方米。农垦棚户区改造开工建设住房22545套，占计划的15.5%，开工面积180.9万平方米，占计划的22.6%，竣工套数6578套，竣工面积52.6万平方米。保障性住房的建设将改善居民的居住环境，提高国际旅游岛建设的整体水平。
（作者系：海南省住房和城乡建设厅总规划师）
一、旅游房地产是海南国际旅游岛建设的重要组成部分
（一）旅游房地产是服务旅游业，品牌化、专业化、战略化发展的新兴产业
旅游房地产是以旅游人群为对象的房地产，包括休闲度假村，旅游景区主题休闲公园，旅游、休闲、培训基地，会议中心，运动村，产权酒店，分时度假酒店，高尔夫度假村，风景名胜度假村，海景住宅，景区住宅(风格别墅)，民俗度假村，国际休闲度假中心等旅游置业项目，为最终消费者的物业形式。旅游房地产的发源地始于法国地中海沿岸。上世纪初，地中海沿岸开发了大量海滨别墅，这就是旅游房地产的初期形式———旅游景观房地产。20世纪60年代法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先开发了以分时销售的方式招揽客户，旅游和房地产紧密结合，标志着旅游房地产业的诞生。此后，大批国际金融投资商、地产开发商、酒店投资管理机构纷纷介入旅游业、休闲度假业，旅游与房地产的结合模式也随着旅游房地产业的发展得到不断的丰富和创新。
旅游房地产按其所有权和使用权的不同可以分为产权酒店、分时度假、主题社区或景区住宅、房地产大盘或新城项目等，是房地产品牌化、专业化、战略化发展，与旅游紧密结合的新兴产业。
（二）区位、资源、环境、产业及市场催生海南旅游房地产的发展
早在2005年，海南在旅游业带动下，就形成了以岛外人士购买为主的房地产市场，使海南彻底摆脱房地产“泡沫经济”的影响。海南省委省政府抢抓机遇、审时度势，基于对区位、资源、环境、产业及市场的综合认识，借鉴国际旅游业发达地区的成功经验，为了又好又快地发展房地产，不失时机地提出把房地产业与旅游业紧密结合———发展旅游房地产，从此揭开了海南乃至中国发展旅游房地产崭新的一页，海南的旅游房地产从此步入持续快速健康的发展轨道，成为旅游业发展的重要支柱。
1、海南得天独厚的区位、资源、环境为旅游房地产提供了有利的发展优势
海南岛拥有目前国内最佳的综合生态环境，同时也是世界上仅有的几块未被污染的“净土”之一。岛上绿荫浓郁，森林覆盖率超过55%，现有的5大热带原始森林区———五指山森林区、霸王岭森林区、尖峰岭森林区、吊罗山森林区和黎母山森林区形成了世界上同纬度中极为珍贵的热带生物圈和生态系统。据2005—2008年海南环境状况监测表明，海南的环境质量持续保持全国一流水平，全省环境空气质量连续保持国家一级标准，负离子含量超出世界卫生组织规定的空气清新标准的几十倍，被誉为“回归大自然的好去处，未受污染的长寿岛”。据2000年全国人口普查结果显示，海南每10万人中就有4位百岁老人，是全国的4倍；全省人均寿命72.92岁，比全国人均寿命高2岁。
海南地处北纬180～200（巴厘岛、孟加拉湾、阿拉伯海、红海、加勒比海、墨西哥湾、夏威夷群岛、吕宋岛等世界知名旅游度假圣地都在这一纬线上），拥有全国唯一的热带海岸带，海岸线长达1528公里，其中具备旅游房地产开发条件的岸线约占50％～60％。海南气候宜人，年平均气温22～26摄氏度，阳光充足、四季如春、空气清新，阳光、海水、沙滩、绿色、空气五大旅游要素俱全。丰富的温泉资源、独特的热带雨林景观和传统的黎苗少数民族风情，将海南岛装扮成我国最具特色的海岛型旅游度假胜地，被称为祖国的后花园和度假、休闲环境的绝版。这些都为海南旅游房地产的发展提供了有利的先天条件。
2、随着旅游业的持续高速发展，尤其是国际旅游岛的建设，对旅游住宿设施等旅游房地产的需求量也将不断增大
2007年，海南旅游接待人数1845万人次，比上年增长约13%。2008年虽然受四川汶川特大地震、免签证和落地签证暂停等因素的影响，海南全年接待旅游过夜人数仍达2060万人次，保持10%的增长。今后，随着国际旅游岛建设的推进、相关入境旅游政策的不断优化及政府宣传力度的加大，可以预见，未来10～20年海南的旅游接待人数仍将保持较快的增长。相应地，对以酒店为代表的旅游住宿设施的需求量也将不断增大。2008年，海南酒店客房约有3万间。据《海南省旅游总体规划》预测，到2020年，海南省旅游住宿酒店客房需求量约为11.1万～13.2万间。也就是说，在未来12年时间内，海南省需要新建旅游住宿酒店客房大约8万～10万间。
3、随着消费结构的变化及国际旅游岛建设的逐步推进，游客对以酒店为代表的旅游地产需求档次也将不断提高
目前，海南旅游主要客源地人口超过3亿，国内中高端消费阶层已形成相当规模，其消费结构已发生明显变化，住房、汽车、旅游度假以及代表生产性服务业的旅游新业态等消费热点继续升温，消费需求更趋向多元化、个性化、品质化，使得旅游目的地及其旅游企业靠单一产品、同质化产品已经不能满足现实的市场需求。如何及时向旅游消费者提供快捷、方便、灵活、个性、健康、舒适、特色的产品也随即成为旅游地产的重要发展方向。与此同时，海南建设国际旅游岛，对外实行以“免签证、零关税、放航权”为主要特点的旅游开放政策，必将为海南带来大批量的国际高消费群体，尤其是商务旅游群体，其对酒店、度假村等旅游地产的需求档次也相对较高。
（三）旅游房地产加快海南旅游业的转型升级，对旅游业的贡献逐年提高
发展旅游房地产能够加快完善旅游目的地的旅游配套设施的开发和建设，为旅游活动的开展创造良好的前提条件，推动海南旅游业转型升级。近些年来，大量休闲度假村、高尔夫球场、旅游景区主题休闲公园等休闲度假类房地产的建成，吸引了大量的旅游度假人群进入，推动海南旅游由单一观光型旅游向休闲度假生态旅游转型；一些档次高、特色鲜明的旅游项目和旅游服务接待设施的相继开发建成，吸引了大量的高端游客和更多的国外游客的进入，推动海南旅游从以低端游客为主向高端游客为主转型，由大众消费市场向中高档消费市场转移。
随着旅游房地产快速发展，其对旅游业及国民经济的贡献逐年提高。从2005—2008年，海南省房地产开发投资分别为70.85亿元、89.2亿元、126.96亿元、189.31亿元，年均增长39%，其中80%直接用于旅游房地产及相关项目的投资；2005—2008年，海南省旅游收入分别为125.05亿元、141.23亿元、171.37亿元、192.33亿元，占GDP的比重分别为13.8%、13.43%、14%、13.2%，其中旅游房地产的投资对旅游收入的提高功不可没。
（四）旅游房地产是国际旅游岛建设的重要组成部分，两者相互促进、相互支撑，相得益彰
旅游业是海南的主导产业，国际旅游岛建设目标的提出更确定了海南旅游业的国际化发展方向。根据国际经验，著名旅游度假地的房地产发展，通常是与旅游发展结合在一起的，且旅游和房地产是海南国际旅游岛营销的重点产品。因此，海南房地产业的发展应服务于旅游业的发展，从旅游视角思考，房地产的发展应成为海南房地产业发展的重要指导思想。与之相对应，与旅游密切相关的专业性旅游地产（酒店、度假村等）和度假型居住地产（第二居所）应成为海南房地产发展的重点。
1、房地产业与国际旅游岛建设紧密结合、良性互动
海南环境资源的独一无二和不可再生性决定了其比其它任何地区都能更好地把房地产与旅游资源融合在一起。目前，海南已正式启动国际旅游岛的建设，正在努力打造成为岛外人们心目中理想的宜居地，建设成为“世界一流、亚洲著名、中国集中”的度假休闲旅游目的地。度假居住房地产和旅游房地产在海南既具有广阔的发展前景，也是结合海南建设国际旅游岛的客观需求。从海南目前房地产开发的情况看，以旅游资源为卖点的居住地产、度假性居住地产及产权式酒店、分时度假酒店等均与旅游密切相关，且与专业的、经营性的旅游酒店的边界已日趋模糊。借鉴国内外成功旅游度假目的地的经验，在成熟的旅游市场，酒店一般只接待25%的游客，宜居地、分时度假等往往包揽了剩下75%的客源。
因此，海南房地产发展的重要目标之一就是与国际旅游岛紧密结合，发挥互为客源互为支撑的良性作用，实现房地产和旅游双赢。具体而言，就是要大力发展候鸟式度假、就业型度假和分时度假等度假居住地产和星级酒店、度假村、高尔夫球场、游艇俱乐部、主题公园等专业化旅游地产，强化房地产的旅游度假功能和旅游接待功能，使房地产，尤其是度假居住地产和旅游地产，成为海南国际旅游岛建设的重要空间载体和核心旅游产品之一。
2、房地产参与旅游业的开发，为建设国际旅游岛提供了必需的接待设施
海南通过大力发展旅游房地产，初步建成了上规模和档次的接待设施，目前全省有旅游饭店400多家，其中五星级及按五星级标准建设的饭店有40多家。希尔顿、喜来登、万豪等13家国外顶级管理公司已进入海南，全省四、五星级饭店外籍管理人员占到25%以上。凯莱、天域、银泰、红树林等国内度假酒店也成知名品牌，接待酒店服务档次和管理水平不断提高。另一方面，以宜居地为基础发展起来的家庭旅馆，丰富了海南岛的旅游接待设施层次。如三亚有的住宅小区物业服务企业收集小区可出租经营的房源，自办或与别人联营家庭旅馆，让房屋所有者、物业公司和旅馆经营者都有利可图，房屋出租者既可免交物管费，还可得到出租房的一定租金，避免房屋的长期空置。这一做法，既提高了三亚旅游接待能力，也给游客带来更多样化和个性化的选择。
3、房地产业吸引岛外人口入岛消费
据统计，2006—2007年间，岛外人士在海口市和三亚市购房数量分别占该市商品房销售总量的60%和80%。累计到2006年9月底，岛外人士旅游度假购买商品房已达300多万平方米，3万多套房，按每户（套）每年来琼4人居住50天计算，共200人次日，则每年将有600万人次日到海南省旅游度假，这将大大促进海南省旅游业的发展。同时房地产业直接产生“地产旅游”，丰富了国际旅游岛的旅游层次，对海南建设国际旅游岛具有明显的促进作用。
二、旅游房地产助推海南国民经济社会发展持续快速健康发展
（二）
旅游房地产发展与国际旅游岛建设
随着海南旅游业的不断发展壮大，与之相配套的酒店、景区、主题休闲公园、高尔夫度假村、休闲运动村、景区风格别墅住宅等旅游房地产也蓬勃发展，并且在海南旅游业中发挥着越来越重要的推动作用。旅游房地产作为一个新兴产业成为旅游开发中的新热点，是转变旅游业开发和房地产业发展模式的重要举措。旅游房地产的高水平发展加快了海南国际旅游岛建设的进程，海南国际旅游岛建设也将进一步推动海南旅游房地产的健康发展。
三、旅游房地产发展是国际旅游岛建设的永续动力
建设国际旅游岛是建设生态示范省，最大限度保持和发挥海南生态环境优势的必然选择，是进一步提升海南旅游发展水平，提高海南旅游国际竞争力的重要途径，是贯彻党中央国务院指示精神，构建具有海南特色的经济结构和更具活力的体制机制的迫切需要，也是深化改革开放、促进海南经济增长的切入点、突破点、制高点。将海南建设成为全面国际化的、以旅游为主导产业或重要支柱产业的岛屿型目的地，实现海南旅游国际化程度高、生态环境优美、文化魅力独特、社会文明祥和，不仅对海南的社会经济发展将产生长远而深刻的影响，同时也对全国的改革开放起到重要的示范作用，成为国家重要战略发展期的重要战略发展高地。
（一）国际旅游岛建设的主要任务
建设国际旅游岛，其主要任务就是要大力发展以旅游业为龙头的现代服务业，并带动现代服务业发展成为海南的支柱产业，支撑海南长期可持续发展。
一是加快旅游基础设施建设，形成一批国际水准的旅游重点景区、大型旅游项目和旅游综合服务设施。加快开发重点旅游景区和旅游项目建设，加快既有接待设施、商业服务设施、文化娱乐设施以及体育休闲设施等旅游服务设施的更新和改造，确保符合国际标准和要求。
二是构建具有特色优势的旅游精品景区，形成国际化的旅游产品体系。结合海南资源、环境、区位等优势，积极发展观光旅游、休闲度假旅游、会展旅游、生态旅游、冬季阳光旅游、温泉康体旅游、乡村旅游等，形成系统化、主题化、多样化、差异化的旅游产品结构体系，满足国内和国际不同游客的需要。
三是加大旅游宣传推介力度，形成国际化的营销网络结构。通过政府、旅游营销机构和旅游企业分工合作，综合运用现代化、信息化和传统营销手段，建立国际化的旅游营销网络，吸引国内和国际游客的到来。
四是统筹旅游区域发展，树立国际化的旅游发展理念。以国际化、区域化的理念来看待、部署、办理涉及旅游发展的有关事项，树立全省一体化的旅游发展理念，加强规划引导，合理进行旅游项目的空间配置和分工合作，加快旅游市场的一体化建设，整体推进海南旅游国际化建设。
五是完善综合服务体系，创造国际化的旅游度假环境。积极改革旅游人才在职培训和创新旅游人才任用机制，打造一支适应国际化的旅游从业人员队伍，为国际旅游岛建设提供可靠的人才保障。以提升地区整体旅游服务水平为目标，建立从服务设施、标志、环境、管理、服务质量及评价等全过程的标准体系，满足服务业国际化发展的需要，全面组织实施服务标准，创造一流的国际旅游度假环境。
（二）旅游房地产发展的重点任务
1、统筹规划，加强国际旅游岛各项建设
建设国际旅游岛，规划先行。在整合已编制实施的《海南城乡总体规划》、《海南省城镇体系规划》、《海南省土地利用总体规划》、《海南省旅游总体规划》、《海南省社会主义新农村建设总体规划》及其它省域规划的基础上，按照国际旅游岛的建设需求，科学编制《海南国际旅游岛建设总体规划》，统筹城乡资源，进行各要素合理的空间布局、项目安排、土地利用、城市发展，全面协调与国际旅游岛相关的旅游景区、景点，旅游服务设施，基础设施等各项建设，实现各项资源的优质永续利用。
2、超前配套，加强基础设施建设
国际旅游岛的建设，首先要超前配套覆盖全省（岛）功能强大的现代化基础设施，为国际旅游岛建设提供基础条件，主要包括以下六网工程。
（1）综合交通网。一是在现有的海口美兰国际机场、三亚凤凰国际机场等干线机场的基础上，配套建设博鳌、五指山、西部支线机场，形成快捷的空中交通航线；二是在已开通的环岛高速公路的基础上，建设海口至屯昌段、三亚至保亭段中线高速公路、文昌至琼海段高速公路，以及横贯东西的洋浦至万宁段高速公路，形成覆盖全省的田字型高速公路网；三是在西线铁路已与全国铁路网贯通的基础上，加快东线海口至三亚城际快速铁路建设，确保2010年底开通，同时还新建西线海口至三亚城际快速铁路，形成环岛城际快速铁路网，实现城际快速铁路公交化；四是依托海口秀英港、三亚国际客运港、新海客运港等客运港口，形成便捷的海上交通运输网。通过对全省公路、铁路、港口和航空的有机连接，形成安全、方便、快捷的陆海空立体化综合交通网络。
（2）水网。目前，城市和重点旅游景区都已形成了水源保障能力强、管网系统配套、水质优良的供水系统，在此基础上，加快建设和完善松涛水库、大广坝水利水电枢纽工程、大隆水库、红岭水库、大边河水库、牛路岭水库等大中型水库，并规划建设全岛江河、水库间的连接渠道，构建全岛可调控的供水网络。
（3）电网。目前海南已建成的海口电厂、华能电厂、南山电厂和环岛风力发电厂的并网，构建了分布合理的电源点和“田”字型电网。海南与大陆跨海电网联网投入运行后，海南的供电系统更具保障能力。昌江核电厂正在建设，南方电网公司在未来5年将投入100亿元对全省城乡的电网工程进行升级改造，进一步提升海南供电保障能力。
（4）气网。目前，海南西部燃气主干网已基本形成，海口到文昌的管网工程正在建设中，也将在近期建成，东部从文昌到三亚的管网工程也已列入近期建设计划。拟将以三亚、乐东气田以及北部的福山气田为依托，建设环岛燃气主干管网和覆盖全省的气网分支管线工程。加快推进城市燃气管道化建设，在已实施燃气管道化的海口、三亚、儋州、洋浦、东方、文昌、万宁等城市的基础上，加快推进其他市县和旅游景区景点、旅游度假区的燃气管道化建设。
（5）通讯网。按照通信网络建设规划，充分发挥海南电信、联通、移动的作用，合理布点建设覆盖全省的机站等设施，保障通讯畅通，推动智能岛建设，建设覆盖全省功能强大的通信网络工程。加快推进中国联通在未来5年投入36亿元建设覆盖全省的3G无线网络工程，为建设数字智能岛和信息智能岛打下坚实基础，为广大岛内居民和外来旅客享受快速、便捷的信息服务提供有力保障。
（6）污水垃圾处理网。从2008年起，集中安排40亿元（垃圾：13亿元、污水27亿元）用于全省各市（县）28个污水处理厂、755公里配管网和21个垃圾处理厂建设，确保到2010年污水集中处理率和垃圾无害化处理率均达到70%左右。其中新增垃圾无害化日处理能力3550吨，新增污水日处理能力76万吨，建成完善的生活污水垃圾处理设施网，创建保持干净卫生、文明健康的城乡环境。
3、突出主题，加强主题公园及精品景点景区建设
海南岛作为中国唯一的热带海岛，其独特的热带气候、天然氧吧式的生态环境和丰富的海岛旅游资源在整个中国都是稀缺的。为了实现稀缺资源效益的最大化，海南旅游房地产开发要突出主题，体现稀缺性资源的最优利用，就必须在产品的档次、品质和结构上有最优的配置和保障，强化主题公园及精品景点景区建设。具体而言，要突出打造高尔夫球场、游艇俱乐部、主题公园等专业化旅游地产资源，同时，要在保护优先、可持续利用的前提下，适度利用风景名胜资源、热带雨林资源等，丰富海南旅游资源的精品化战略。
4、提升品位，加强酒店和度假村建设
随着海南旅游由观光型向度假型的转型升级，要不断提升旅游房地产的品位，加强酒店和度假村的建设，满足国际旅游岛建设的需求。要大力发展候鸟式度假、就业型度假和分时度假等度假居住地产和星级酒店、度假村。
5、丰富产品，加强高尔夫球场建设
从世界发达地区高尔夫球运动发展情况看，美国夏威夷面积只有海南的三分之一，却有200多个高尔夫球场，每年接待游客700多万人次。西班牙有高尔夫球场270座，高尔夫旅游每年为西班牙带来30亿美元的收入。日本球场数量达2600多个，高尔夫消费人口近2000万。韩国高尔夫球运动人数正以每年15%～20%的速度增长。由于气候上的巨大差异等因素，海南高尔夫球运动对欧洲和北美，以及日本、韩国等国家客源吸引力很大。2007年海南接待海外旅游者75.31万人次，其中大部分游客是来海南打高尔夫的。而目前海南营业的只有18家高尔夫球场，远远不能满足不断增长的境内外市场需求。在建设国际旅游岛的战略背景下，海南将大力发展高尔夫体育休闲产业作为旅游发展重点之一，力争未来15年内全省新增30～40个高尔夫球场。
6、拓展类型，加强房地产新城建设
所谓新城，即在开发面积很大、周围有需要保护或可以借力的生态环境的前提下，建造的不同于小区配套景观的而有大规模人造景观或自然借景的开发项目，不拥有产权，如高尔夫、登山、滑雪运动度假村等。北京、上海、大连、青岛、深圳等地以“高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动”为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店已超过80家，而在海南这一类旅游房地产还处在起步阶段，可以充分利用海南旅游资源条件，发展以高尔夫、自行车、登山、露营、狩猎、冲浪、海钓等为主题的项目建设。
7、完善配套，加强公共设施建设
统筹规划、合理安排好与旅游房地产配套的医疗卫生、文化教育、商业餐饮、休闲娱乐等公共服务配套设施，打造“行、游、住、食、购、娱”一体化的链条，让游客享受一站式的服务，将游客吸引住、留住，提升综合效益。同时提高公共设施的国际化标准要求，优化、提升环境和服务质量，保障旅游房地产业，乃至国际旅游岛战略目标的健康、稳定和可持续发展。
8、提高效益，加强城市旅游建设
在一个成熟的旅游区域，“景区只是吸引中心，城区才是利润中心”。而目前海南普遍存在“重景区、轻城区”问题，造成城市旅游是海南的薄弱环节。海南应发挥旅游业在“推动区域新发展、拓展旅游新体系、衍生城市新产业、促进城乡新和谐、提升城市新品质、培育社会新生活”等方面的积极作用，进一步完善城市功能，塑造城市文化，构筑城市景观，打造处处是景的旅游城市格局。一是抓好中央商业游憩区建设，形成集文化、娱乐、商业、饮食的街区，充分体现城市文化底蕴；二是建设好城市公园、市民广场、城市水系，形成城市“便、雅、特”的休闲体系，充分体现旅游城市特色。
四、旅游房地产在海南发展前景广阔
（一）发展战略
海南发展旅游房地产，应坚持可持续战略、精品化战略、国际化战略、空间引导战略和协调发展战略。
可持续发展是海南房地产发展的首要战略思想。既要发挥海南资源优势，合理、经济、高效地利用资源，大力发展有特色的房地产业，又要把节约资源与环境保护放在房地产发展的首要位置，营造有益于人民健康的居住生态环境，为未来的建设留有充分的发展空间和调整余地。在针对海南资源独特性、稀缺性、有限性的特点，房地产开发应当在区位、产品档次（品质）和产品结构上有所选择，在开发规模上有所控制，以寻求最优的资源配置。
基于优质资源优质利用的原则和国际旅游岛的建设目标，海南的房地产发展要从注重规模拓展走向追求品质提升。要重点发展具有地方资源、环境、文化特色的高品质房地产产品，优化产品结构，走精品化道路；转变发展方式，促进房地产业转型升级；保证海南良好生态资源价值的体现，注重环境、生态等系统的保护，积极采用节能环保材料和技术，提高房地产产品的附加值；同时，统筹市政设施、医疗卫生、文化教育、商业等方面配套，优化、提升环境和服务质量，促进房地产业的健康、稳定和可持续发展。
国际化战略的核心，是要以国际市场为导向，发展国际级的度假地产、国际性的宜居地、国际化的商业与办公地产，并实现房地产产品品质、服务素质、产业运行的国际化。
空间上从区位、集聚、差异和时序等四个方面引导。空间区位引导：根据不同区位的资源特色引导相应的地产开发，根据不同类型地产的要求引导相应的空间区位选择，从而实现资源优势与开发品质的有机衔接；空间集聚引导：未来房地产的开发应注重空间引导，确立城市导向，引导开发项目与当地城市建设相结合、与地方市场相结合，避免形成孤岛式的居住地域；空间差异引导：由于气候、地形等的影响，海南岛的北部与南部、东岸与西岸、海岸带地区与中部山区在资源的分布与组合及生态环境的容量上存在较为明显的空间差异。不同的资源组合需要不同的开发模式，不同的生态环境可容纳的人口也有不同，因此有必要依据资源分布与组合的差异、生态环境容量的差异，对全岛进行功能区划和政策分区，针对不同的分区提出相应的房地产开发管制政策；空间时序引导：根据经济环境、市场需求和资源环境的变化，弹性、有节奏地进行房地产开发，并与社会经济发展规划、城乡总体规划、土地利用中长期规划等相协调，对土地资源的使用进行长远规划。
协调应从产业、区域、规划和利益等四方面进行。产业协调：首先是房地产业与其他产业的协调，即根据房地产业发展的强关联性，积极促进房地产业与旅游业、农业、工业及生产生活性服务业的协调，并以此寻求房地产业发展的产业支撑，拓展房地产产业链，促进房地产业发展的体系化，其次是房地产业内部的协调，即不同类型、不同市场、不同档次的产品之间要形成协调的发展结构；区域协调：即区域间房地产增长发展的协调。根据区域间的资源环境差异、地方特色差异和功能角色差异，重点在规模、产品类型和空间分布上协调中部山区市县与沿海城市、海口—三亚等中心城市与周边市县（地区）、东岸旅游度假型房地产与西部产业型房地产之间的协调；规划协调：主要是与土地规划、城市总体规划和旅游规划等的协调，即在用地控制、空间分布上与土地利用规模、城市总体规划和旅游规划等相协调，以各类规划引导房地产的良性发展，反之，又以房地产开发促进各类规划的实施和推进；利益协调：主要指房地产开发与本地居民利益的协调。房地产业是一项民生产业，海南地方经济水平不高，本岛居民的消费能力有限，以岛外市场为主的房地产开发所带来的高房价、物价膨胀、基础设施配套压力等既挤压了海南本岛居民的住房需求，也给海南本岛居民的经济、社会利益带来一系列影响。因此，海南房地产的发展应重点协调好与本地居民的利益关系，在产品供给与住房保障、空间分布与利益补偿等方面将本地居民的利益纳入其中综合考虑。
（二）发展目标
综合考虑海南房地产业现状基础、资源禀赋条件、当前的发展形势、未来市场需求及国际旅游岛建设的客观要求，借鉴国际经验，海南房地产发展的总体目标应为：以本岛居住为基础、度假型居住（宜居）为特色、旅游地产为主导，建立多元化、多层次的房地产产品供应体系与住房保障体系，使房地产业成为海南省的第三经济部门，并与国际旅游岛的建设紧密结合、良性互动，打造国际化程度高、生态环境优美、文化魅力独特、社会文明祥和的世界一流的海岛型国际性度假居住地。
（三）发展体系
围绕发展战略和目标，在国际旅游岛建设中，旅游房地产要形成六大产品体系：
一是精品地产———酒店房产；
二是景观地产———休闲房产；
三是主题地产———文化房产；
四是田园地产———生态房产；
五是聚合地产———娱乐房产；
六是生活地产———复合房产。
（四）发展规模（用地）
旅游房地产对土地需求的主体是酒店、度假区、高尔夫球场等用地。
酒店用地：《海南省旅游总体规划》对未来海南省旅游住宿设施需求的预测是：到2010年，海南省旅游住宿酒店客房需求量估计在71000间到76000间，在2005—2010年的6年内，全省需新建旅游住宿酒店客房40800～45800间。到2020年，海南省旅游住宿酒店客房需求量111000～132000间，在2005—2020年的16年时间内，全省需要新建旅游住宿酒店客房大约80800～101800间。
旅游度假区用地：根据《海南城乡总体规划》，规划2020年全省旅游度假区用地536平方公里，其中建设用地比重不得超过旅游度假区范围的10%，因此旅游度假区建设用地的规模控制在53.6平方公里之内。
高尔夫球场用地：在建设国际旅游岛的战略背景下，海南将大力发展高尔夫体育休闲产业作为旅游发展重点之一。
综合考虑，旅游房地产2009—2020年的用地需求大约为83.6～93.6平方公里。
（五）发展布局
以《海南城乡总体规划》为指导，结合《海南省旅游发展总体规划》、《海南省土地利用总体规划》等规划的要求，相应建立海南房地产的空间发展格局。其基本特征是：“三大圈层、南北两极、东西两翼”。
1、三大圈层
海岸圈层：房地产重点发展区
包括海口、文昌、琼海、万宁、陵水、三亚、乐东、东方、昌江、儋州、临高、澄迈等12个市县的沿海区域，为房地产重点开发区域。
台地圈层：房地产适度发展区
包括在沿海平原与中部山区之间的台地地区，是海南农业、乡村与农垦地区的主要发展地区，是沿海开发圈层与山区生态保护圈层之间的重要缓冲圈，以农业、服务业和小城镇建设为主，为房地产适度开发区域。
山区圈层：房地产限制发展区
其空间范围包括全省中南部地区海拔300米以上的中山低山及部分丘陵分布区，包括五指山、黎母山、吊罗山、尖峰岭、霸王岭五大山及其周边地区，是以生态保护与养育为主的地区，为房地产限制开发区域。
2、南北两极
以海口、三亚为中心，形成海南房地产开发的南、北两大极核，并辐射带动周边房地产发展，打造海口、三亚两大“城市—郊区”房地产发展综合体。
3、东西两翼
沿海发展圈层根据自然条件的差异，在发展方向上合理分工，形成东、西两翼各具特色的房地产发展走廊，并在走廊内适当集聚、形成若干房地产发展中心。
东部沿海以旅游房地产为特色的房地产发展走廊
其范围为北起海口、南到三亚的东部沿海地区。要发挥滨海旅游资源优势，突出海滨旅游度假特色，大力发展高端专业化旅游地产和度假居住地产，并重点提高房地产开发的档次，打造国际知名的热带滨海休闲度假胜地。
在空间上，应促进各类房地产开发向各中心城市聚集，形成文昌、琼海、万宁和陵水等各具特色的发展据点。
西部沿海产业配套与旅游度假相结合的房地产发展走廊
其范围为从海口到乐东九所的西部沿海地区，是海南工业经济发展走廊，也是海南特色滨海旅游度假产业的新增长点。规划以重点发展工业地产为基础，大力发展为工业配套的居住、商业、办公地产，积极开拓发展专业性旅游地产。
在空间上，应促进各类房地产开发向东方、昌江、儋州—洋浦、临高等中心城市集聚。
（六）发展探索
海南在特定的地域环境、资源禀赋条件下，发展旅游房地产，而且发展较快，虽然有针对性地出台了发展旅游房地产的政策，创新了一些管理办法，但在快速发展过程中，还存在一些问题，除了加强产业的引导与调控、城乡规划与管理、土地规划与管理、自然资源的保护与管控、资源环境的保护与监管以及社会资源的合理配置与管理外，还要在旅游房地产发展的路径、办法和政策上进一步探索，如购房入户政策，降低外籍人士购房的门槛，取消限制办理居住证、岛外居民购房就医、社保异地互认、拓宽融资渠道发行债券和信托基金等方面有所突破，制定科学合理的政策法规，确保旅游房地产业持续快速健康发展。
随着我省国际旅游岛建设的正式启动，旅游房地产将迎来新的发展契机，未来两年，随着万宁神州半岛、三亚海棠湾、陵水清水湾、乐东龙沐湾等滨海度假区度假酒店和其他度假设施的建成以及东环城际快速铁路、博鳌机场等投入使用，我省将涌现一批达到国际先进水平的旅游度假景区，超星级酒店，高水准的高尔夫球场等文化娱乐设施，卫生保健设施，并带动保亭、五指山等山地旅游发展，实现东西互动、山海并举的良好发展局面，将大大提升我省的旅游品质和接待规模，更加有力地促进我省国际旅游岛建设步伐。
作者：宋祎 （作者系海南省住房和城乡建设厅总规划师）
